Цялостен ремонт: редът, сроковете и какво да подготвите

Ремонтът е въпрос на ред

Типичните скъпи грешки при цялостен ремонт са грешки в реда: мазилка, преди да са минали кабелите, под върху мокра замазка, кухня, замерена преди стените да са готови. Затова планираме ремонта като поредица от етапи, всеки от които започва, когато предишният е готов и проверен.

Правната рамка е по-проста, отколкото изглежда, но има ясни граници. Повечето вътрешни работи са текущ ремонт и не искат разрешение, докато не се пипат конструкцията, предназначението на помещенията и натоварванията. Всичко, което засяга носещи стени, мести баня над спалнята на съсед или пипа общи части, иска проект, разрешение или съгласие на сградата.

Сградата трябва да знае. В София всеки, който ремонтира и има строителни отпадъци, поставя уведомление във входа поне 3 дни преди началото и уведомява домоуправителя. Накрая получавате не само ключове, а папка с протоколи, снимки на скритите тръби и кабели, гаранции и резервни материали.

Колко дълбоко да отидете

Освежаване: боя, част от подовете, ново обзавеждане, понякога една стая. Седмици работа и често може да живеете вкъщи. Подходящо е за по-нови жилища и за жилища под наем.

Цялостен ремонт: всичко до конструкцията, тоест инсталации, мазилки, подове, баня и кухня. Ориентирът е 2-4 месеца, а през повечето време жилището не може да се ползва. Подходящ е за стари панелни и тухлени апартаменти и за нови собственици преди нанасяне.

Ремонт на етапи: първо банята и кухнята, после стаите. Общото време е по-дълго, защитата и чистенето между етапите са повече и общата цена често е по-висока, но е решение за семейства, които не могат да се изнесат.

Ново жилище: довършване от шпакловка и замазка, без къртене, но с въпроси около гаранцията на строителя и с много влажни първи месеци.

Изразът „основен ремонт“ има и правно значение в Закона за устройство на територията: частична подмяна на конструктивни елементи, основни части или инсталации. Затова тук говорим за цялостен ремонт и казваме какво включва.

В старите сгради цялостният ремонт понякога засяга и конструкцията. Всеки отвор в носеща стена се прави само с инженер-конструктор и разрешение, а таванът стои на подпори, докато новата греда поеме товара.

Първо проектът, после къртенето

Преди първия удар семейството решава заедно с дизайнера разпределението и плана на мебелите: къде стоят леглата, диванът, телевизорът, бюрото, гардеробите и масата. От тях следват контактите, ключовете, лампите и точките за вода.

После идва списъкът на довършителните материали с имената на продуктите: подове, плочки, цветове на боята, врати, фронтове на кухнята и санитария. Материалите с дълъг срок на доставка, като дограма, интериорни врати, кухня, вградени гардероби и специални плочки, се поръчват рано. Сроковете се различават според доставчика, затова ги питайте още при офертата.

Накрая е количествено-стойностната сметка, КСС, по която изпълнителят дава цена. Работим по одобрени чертежи, с подробна КСС и плащания на етапи.

Защо е важно: при пропуснат кабел новата мазилка се реже стая по стая, майсторите чакат и броят престой, а подът, положен върху мокра замазка, се сменя. Такива примери дават и британските указания за реда на ремонта.

Договор, бюджет и резерв

Твърда цена: една цена за цялата КСС. Предвидима е, но всяка промяна струва допълнително, а обхватът трябва да е много ясен.

Единични цени: цена на квадратен метър, на точка или на брой, а сумата излиза накрая. Честно е, когато количествата са несигурни, както в стара сграда. По Закона за задълженията и договорите при единични цени сумата се определя при приемането (чл. 266).

Материали от клиента: вие поръчвате плочки, подове и санитария. Контролирате избора и цената, но закъсненията, грешните количества и неясната отговорност стават ваши. Изпълнителят е длъжен веднага да предупреди, ако материалите са неподходящи (чл. 260), а рискът от случайно погиване на материала е на страната, която го е дала (чл. 263).

Материали от изпълнителя: една отговорност, по-малко празнини и по-ясна гаранция, но по-малко контрол върху марките.

В договора е добре да има плащания за завършени етапи, писмена процедура за промени, график, списък на документите, които получавате накрая, и гаранционни срокове.

Резервът обичайно е около 10 % от бюджета, а в стари сгради 20 % и повече, защото изненади има. Типичните в софийските апартаменти са стари щрангове с чугунени или поцинковани тръби, алуминиеви кабели без заземяване, неравни плочи, които искат дебело изравняване, азбест в сгради от 1960 до 2000 г., влажни стени на партера и под покрива и дървени подове в стари тухлени сгради.

Често забравени редове в бюджета са проектът, извозването на отпадъци с контейнер и разрешение, материалите за защита, финалното почистване, наемът и складът, докато живеете другаде, таксите на Топлофикация за съгласуване на проект и местене на разпределители, новата пломба на водомерите, монтажът на уредите, сглобяването на мебелите и самият резерв. Подредете бюджета на труд, материали по видове работи, неща, които купувате вие, такси и разрешения, разходи за живеене и резерв, и следете планирано срещу реално в една таблица.

Да останете или да се изнесете

Ако можете, по-добре е да се изнесете. Строителният прах, особено кварцовият от рязане на бетон, плочки и тухли, причинява белодробни болести при редовно вдишване. В сгради от 1960 до 2000 г. повредените азбестови материали отделят влакна. Децата, бременните, възрастните и хората с астма са най-чувствителни и към праха, и към изпаренията от лакове и лепила.

Ако останете, има дни без вода и ток, а кухнята и банята не работят седмици. Майсторите работят по зони, с повече защита и чистене и обикновено по-бавно. Чувате всичко, а тихите часове по закон, без шумна работа от 14 до 16 часа, след 22 часа и в почивни дни без съгласието на съседите, удължават работата.

Изнасянето струва наем или гостуване при роднини и склад за мебелите, но работата върви във всички стаи едновременно. Ако останете, няма наем, но ремонтът обикновено е по-дълъг. Празното жилище е с ключове при екипа, а когато сте вкъщи, винаги има някой.

Връщате се след финалното почистване, когато подовете могат да се ползват. При един лак за паркет пълното ползване е след 12 часа, а килими и мебели след поне 3 дни.

Редът на работите

Типичният ред за апартамент следва зависимостите между занаятите. Всеки етап има причина да е преди следващия.

Оглед и проект: замерване, проект, КСС и поръчки на материалите с дълъг срок, а ако се пипа отоплението, и съгласуване с Топлофикация.

Уведомление и защита: уведомление във входа поне 3 дни преди началото и защита на асансьора, стълбите, прозорците и собствените инсталации.

Къртене и извозване: махат се настилки, стари инсталации и неносещи стени, а отпадъкът се сортира и извозва. Тук излизат скритите проблеми, които променят бюджета.

Стени и отвори: нови преградни стени, а отвори в носещи стени само с инженер и разрешение. Инсталациите следват новите стени.

Дограма: обикновено след къртенето и преди мазилката, за да се обърнат страниците около новите каси.

Груби инсталации: ток, вода, канализация, клонове на отоплението, вентилация, тръби за климатици и мрежа. Изпитват се и се снимат, преди стените да се затворят, а довършителните работи започват след пробите на водопровода.

Мазилка и замазки: мокрите процеси, после съхнене. Замазката съхне до около ден на милиметър, а шпакловката около 5-10 дни.

Тавани и обшивки: гипсокартон, светлинни ниши и ревизионни отвори, когато кабелите и тръбите вече са вътре.

Хидроизолация и плочки: в баните, на гърба на кухнята и по подовете в мокрите помещения, преди кухнята и санитарията.

Шпакловка и първа боя: по стени и тавани, преди подовете и кухнята, за да не се повредят те.

Подове: дърво, ламинат и винил след измерване на влагата.

Врати, кухня, гардероби: вратите се монтират след подовете, за правилната височина и процеп, а кухнята се замерва на готовите стени и се монтира, когато влагата е под контрол.

Финални инсталации: контакти, ключове, лампи, санитария и радиатори.

Финална боя и почистване: последната ръка боя, силиконовите фуги и основното почистване.

Приемане и предаване: списък със забележки, проби, документи и протокол.

Колко време отнема

Част от сроковете идват от материалите, не от екипа. Уведомлението е поне 3 дни преди началото. Пясъчно-циментовата замазка съхне до около ден на милиметър при добри условия, а по-дебелата по-бавно. Една саморазливна смес се покрива след 24 часа при до 5 мм и след 7 дни при 10-20 мм. Шпакловката иска около 5-10 дни преди боядисване.

Новите водопроводни тръби минават проба на якост за 2 часа и проба на плътност за 24 часа при работно налягане, преди стените да се затворят, а преди приемането и 72-часова проба в работа. Ламинатът стои 48 часа в стаята, а лакираният паркет иска поне 3 дни преди килими и мебели. Нова замазка с водно подово отопление минава свой протокол на загряване и добавя около 6 седмици.

Ориентир за двустаен апартамент в панелен блок от около 65 м² с нова баня, кухня, електро, ВиК и подове изглежда така.

Шест седмици преди: проект, решения, поръчки, съгласуване с Топлофикация, ако трябва, и уведомление във входа.

Седмици 1-2: защита, къртене и извозване.

Седмици 2-4: стени, дограма, груби инсталации, проби и снимки на трасетата.

Седмици 4-6: мазилки, замазки, които започват да съхнат, и тавани.

Седмици 6-9: хидроизолация и плочки в банята, шпакловка и първа боя.

Седмици 9-11: измерване на влагата, подове, врати, кухня и гардероби.

Седмици 11-12: финални инсталации, финална боя, почистване, списък със забележки и предаване.

Всяко жилище е различно, затова точният график се прави след огледа.

Сградата и съседите

Наредбата за отпадъците на Столична община иска всеки, който ремонтира и има строителни отпадъци, да постави уведомление в сградата поне 3 дни преди началото и да уведоми домоуправителя. В уведомлението има поне етажа, името или номера на апартамента, телефон за връзка и фирмата изпълнител или отговорното техническо лице.

Законът за управление на етажната собственост задължава собственика да не пречи на другите да ползват общите части, да не уврежда други жилища и общите части, да не причинява безпокойство, по-голямо от обичайното, да не прави ремонти, които влошават конструкцията, пожарната безопасност или вида на сградата, да обезщети щетите в други жилища, причинени при отстраняване на повреди в своето, и да спазва правилника за вътрешния ред (чл. 6).

Шумните ремонти в жилищни сгради в София са забранени в делнични дни от 22 до 8 часа и от 14 до 16 часа, а в почивни и празнични дни се допускат само със съгласието на засегнатите съседи. От 2026 г. глобите са в евро и растат при повторно нарушение.

Това, което предотвратява конфликти, не е в закона. Преди къртенето посетете съседите отдолу и до вас и заснемете заедно таваните и стените им, за да се види какви пукнатини вече има. Уговорете кога ще се спира водата в щранга и я спирайте за кратко, а през отоплителния сезон щрангът на парното не се източва просто така. Пазете асансьора и стълбите, чистете стълбите всеки ден и изнасяйте отпадъка в затворени чували. На уведомлението оставете телефона на техническия ръководител.

Разрешения: кое иска и кое не

Без разрешение: смяна на настилки, плочки, мазилка и боя, дограма в същите отвори и инсталации в жилището. Това е текущ ремонт по Закона за устройство на територията (чл. 151 и § 5, т. 43), а новата дограма запазва вида на фасадата.

Неносещи стени: махат се или се местят без разрешение, ако конструкцията не се засяга. В панелен блок кои стени са носещи потвърждава инженер-конструктор.

Носещи стени и плочи: отвори в тях, събарянето им и промените в натоварванията не са текущ ремонт. Трябва инвестиционен проект с конструктивна част и разрешение за строеж.

Ново предназначение: например кухня, превърната в спалня, или баня на ново място. Това също не е текущ ремонт.

Баня над съседа: баня или тоалетна над жилищна стая, кухня или килер на друго жилище не се допуска (ЗУТ, чл. 40). Може само в рамките на същото жилище, например в мезонет.

Остъкляване на балкон: не иска разрешение (чл. 151), но видът на фасадата е общ, затова проверете решенията на сградата.

Паметник на културата: в сграда паметник или в защитена зона и работите без разрешение се съгласуват по Закона за културното наследство.

Радиатори и парно: промени по радиаторите и клоновете на отоплението в жилище на парно искат предварително писмено съгласуване с Топлофикация и проект от правоспособен проектант, а за общите части и съгласие на собствениците.

Азбест: премахването на азбестови материали иска разрешение от регионалната здравна инспекция.

Контейнер на улицата: на тротоар, улица или зелена площ се допуска само специален контейнер с разрешение от района.

Къртене и отпадъци

Където може, се реже с прахоуловител и се работи с по-леки инструменти вместо с тежки къртачи. Тежкото къртене се предава по конструкцията на блока и поврежда довършителните работи на съседите. Прахоуловителите и маските не са излишни, защото прахът не е само мръсотия.

В сгради от 1960 до 2000 г. първо се оглеждат материалите, които може да съдържат азбест: азбестоциментови плочи и тръби, винилови плочки, битумни материали и китове. Докато са цели, не са опасни, но не се чупят, не се пробиват, не се шлайфат и не се стържат, а меките азбестови материали се махат от обучени специалисти.

Малко отпадък: строителният отпадък от ремонт в дома се събира в имота, без да се разпилява. Чували до контейнерите за битови отпадъци се оставят само в обявените дни, на практика вечерта преди събирането.

Много отпадък: контейнер от 4, 6 или 8 м³ от фирма, регистрирана за дейности с отпадъци. Проверете регистрацията ѝ в националния регистър. Фирмата извозва отпадъка до местата, определени от общината.

Депо Враждебна: домакинствата могат сами да закарат сортиран еднороден строителен отпадък от домашен ремонт.

Забранено: строителен отпадък в контейнерите за битови отпадъци, разпилян отпадък до тях, хвърляне от етажите и материали по тротоари и зелени площи без разрешение за контейнер. Нарушенията се глобяват.

Отговорен е този, който произвежда отпадъка. Изберете изпълнител, в чиято цена е законното извозване.

Как пазим съседа отдолу

Новите водопроводни тръби се изпитват, преди да се монтират смесителите. Пробата на якост е с налягане, по-високо от работното с 0,5 MPa, и се приема, ако за 2 часа то падне най-много с 0,1 MPa. После плътността се проверява с монтирани смесители 24 часа при работно налягане и се пише протокол. Довършителните работи започват след двете проби, а преди приемането има и 72-часова проба в работа (Наредба № 4 от 2005 г.).

Главната хоризонтална канализация на сградата се изпитва, като се остави пълна с вода 24 часа, преди да се закрие. Същото с отточните тръби в пода на жилището е добра практика. Хидроизолацията се полага и проверява преди плочките.

Докато трае ремонтът, главният кран на апартамента е достъпен, течаща вода не се оставя без надзор, а отворените краища на тръбите се тапират. В носещите панели не се правят дълбоки хоризонтални канали и отвори без инженер, а тежките доставки, като палети с плочки и чували със смеси, се разпределят, вместо да се трупат на едно място.

Отговорността е ясна. Собственикът обезщетява щетите в други жилища, причинени при отстраняване на повреди в своето (ЗУЕС, чл. 6). При преустройство собственикът поправя всички щети от работите (ЗУТ, чл. 185). За вредите от вещи, например теч от тръба, отговарят солидарно собственикът и този, под чийто надзор е вещта (ЗЗД, чл. 50).

Строителите, проектантите и надзорът застраховат професионалната си отговорност към трети лица (ЗУТ, чл. 171), затова питайте изпълнителя дали е регистриран като строител и има ли полица. Битовата застраховка за гражданска отговорност може да изключва вибрации от ремонт и договорна отговорност.

Предаване и гаранция

При приемането работата се оглежда и всички забележки се казват тогава. Скритите недостатъци, които излязат по-късно, се съобщават веднага щом се открият. Без възражения работата се смята за приета (ЗЗД, чл. 264).

При недостатъци може да искате безплатна поправка, разходите за поправката или намаляване на цената, а ако работата е негодна, и разваляне на договора. Тези права се погасяват след 6 месеца, а за строителни работи след 5 години (ЗЗД, чл. 265).

Наредба № 2 от 2003 г. дава минимални гаранционни срокове за въведени в експлоатация строежи, които са добър ориентир и за договор за ремонт: 5 години за довършителни и монтажни работи, 7 години за хидроизолация, топло- и звукоизолация и 7 години за вътрешни инсталации, 5 години при основен ремонт и реконструкция. При ремонт без разрешение запишете сроковете в договора.

Протокол: подписан приемо-предавателен протокол и списък със забележки, с дати.

Проби: протоколите от изпитванията на водопровода и резултатите от измерванията на електроинсталацията.

Снимки: снимки и скици с размери на всяка тръба, кабел и примка на подовото отопление, преди да се закрият.

Подово отопление: гаранционната карта с измерените съпротивления.

Списък на материалите: плочки, подове и бои с кодове и партиди, санитария и врати, с указания за грижа. Ламинатът например не се мие с много вода.

Резервни материали: плочки, дъски и боя.

Контакти: на кого се обаждате по гаранция.

След първия отоплителен сезон си струва преглед на фугите между дъските на дървения под, на силиконовите фуги и на фините пукнатини в новата мазилка и по фугите на гипсокартона. Отстраняват се с едно посещение.

Подгответе още сега

Докато стените и подовете са отворени, тези неща струват малко. След ремонта всяко от тях означава къртене, видими кабели или нова обшивка.

Щрангове: сменете своя участък от водопроводния и канализационния щранг заедно със съседите отгоре и отдолу и сложете спирателен кран за жилището. Теч от стар щранг по-късно стига до новата баня и до тавана на съседа, а щрангът е общ, затова се уговаря.

Табло и празни тръби: табло със свободни места и отделни кръгове и празни тръби до балкона, тавана на всяка стая, стената за телевизора и бюрото. Кабел в празна тръба се изтегля за минути, а канал в готова стена струва дни и боядисване.

Климатици: медни тръби, дренаж и ток до местата на вътрешните тела. Кабелните канали по-късно изглеждат зле.

Вентилация: тръба за аспиратора, канал за вентилатора в банята и процепи под вратите. По-късно това значи обшивка на готов таван.

Подсилване в стените: в гипсокартона за телевизора, горните шкафове, рафтовете, рамката на окачената тоалетна и бъдещи дръжки.

Подове: една кота навсякъде, звукоизолация под новите замазки и подготовка за подово отопление. По-късно не се добавят без къртене.

Вода за бъдещи уреди: за съдомиялна, втора пералня или бойлер в жилище на парно. Тръба в отворена стена струва малко.

Радиатори: съгласувайте сега с Топлофикация местата на радиаторите и вентилите. Преместване по-късно значи нов проект, ново съгласуване и боядисване.

Ревизионни отвори: за всеки кран, водомер и колектор.

Кабел за интернет: от стълбището или входа на доставчика до мястото на рутера. Сградната мрежа за електронни съобщения не иска разрешение.

Без прагове: подове на една кота, широки врати и душ без стъпало. Удобни са с малки деца и колички, а по-късно и за възрастните родители.

Снимки на скритото: снимайте и архивирайте всичко, което се закрива. Спестява пари при всеки следващ ремонт.

Често забравяме

Уведомлението: във входа, поне 3 дни преди началото, с четирите задължителни данни.

Домоуправителят: уведомен, с въпрос за правилата за асансьора и часовете за работа.

Таваните на съседите: снимани заедно с тях преди къртенето.

Работа в почивни дни: само със съгласието на засегнатите съседи.

Разрешение за контейнер: от района, ако контейнерът е на улицата или на тротоара.

Топлофикация: съгласуване, преди да се пипат радиатори и тръби на парното, а разпределителите се местят от фирмата за дялово разпределение срещу такса.

Водомерите: те са част от инсталацията и отговорност на ползвателите, а ВиК операторът пломбира връзката им за сметка на ползвателите. Поръчайте нова пломба, ако водопроводчикът е скъсал старата, и оставете отвор за достъп.

Ревизионни отвори: за кранове, сифони, водомери и колектори, преди плочките.

Проби и протоколи: преди стените да се затворят.

Снимки с ролетка: на всички скрити трасета.

Азбест: проверка в сгради от 1960 до 2000 г., преди да се чупят стари шахти, плочи, винилови плочки или битум.

Тест за влага: преди подовете и кухнята. Новите сгради са много влажни през първите месеци.

Вратите: с процеп за въздух и поръчани за височината на готовия под.

Наем и склад: отделен ред в бюджета.

Списък на документите: какво получавате накрая, приложен към договора.